Un recente articolo del Corriere della Sera ha introdotto un confronto particolarmente interessante in materia di investimenti.
Da un lato sono stati posti i Btp, ossia i buoni del tesoro poliennali, una serie di obbligazioni emesse dallo Stato italiano con scadenza superiore all’anno.
Dall’altro, sono state poste le locazioni immobiliari effettuate nel nostro Paese.
In estrema sintesi, l’articolo del Corriere afferma che il rendimento derivante dal possesso di un Btp risulterebbe essere tendenzialmente superiore, e quindi più conveniente, rispetto al rendimento atteso da un immobile messo in affitto in Italia.
Confronto tra rendimenti Btp e locazione immobiliare italiana
Questa affermazione ha un suo senso, se effettuiamo un confronto numerico secco:
• secondo il Sole24Ore, i Btp attuali hanno un rendimento effettivo compreso tra lo 0,2 e il 3,7%;
• il rendimento medio di una locazione in Italia, si aggira intorno al 3% (in questo caso parliamo di rendimento annuale medio al netto delle sole imposte).
Ma come si è arrivati a riportare queste cifre?
Nello studio in questione, si sono considerati i rendimenti teorici per affitti a canone libero, prevedendo una durata standard del contratto di locazione pari a 8 anni.
I valori di rendimento di locazione attesi AL LORDO, oscillano tra un range del 4 e del 5%.
Ma, come avrete notato, questi rendimenti devono essere successivamente considerati al netto delle tasse!
Ipotizzando una cedolare secca + IMU pari al 35% del canone di locazione, ecco che i rendimenti attesi netti scendono drasticamente.
Ecco, quindi, i valori dei rendimenti attesi da locazioni italiane, dove si passa dal 2,6% di Bologna e Milano, fino a rendimenti del 3,4% in città come Roma e Palermo.
Problematiche che non aiutano a investire in immobili in Italia
Tali rendite sono realmente nette? Purtroppo no, in quanto si dovrà tenere conto anche di extra costi, come:
• eventuali morosità;
• manutenzioni varie.
Tali problematiche, oltre ad incidere sulla scarsità del rendimento netto atteso, rappresentano un importantissimo fattore di rischio.
In particolare, non va sottovalutata la questione della morosità, considerando che un cittadino italiano che punta all’affitto, solitamente lo fa perché non ha la possibilità di poter accedere facilmente a un mutuo.
Considerando, nel contempo, la richiesta spesso esosa dei canoni di locazione, soprattutto nelle grandi città, si capisce il perché possano venir meno, in certi contesti, il rispetto del regolare pagamento del canone concordato per gli affittuari.
Di conseguenza, se dobbiamo ritrovarci:
• con spese e problematiche, che porteranno a un rendimento piuttosto risibile;
• con il pensiero di ritrovarsi con inquilini morosi, forse conviene poco l’effettuare un investimento immobiliare IN ITALIA.
Perché si preferisce investire in Btp contro locazioni italiane
Ora che abbiamo visto le problematiche relative al rendimento atteso delle locazioni attese, vediamo quali sono i vantaggi che possono far propendere per la scelta di investimento in Btp.
Tra i principali, consideriamo che:
• un Btp può portare a un rendimento non troppo diverso da quello di un affitto, ma l’incasso delle cedole ogni 6 mesi risulta essere meno rischioso;
• vi è una maggiore certezza, relativamente al ricavo che si conseguirà alla scadenza del titolo;
• il Btp viene venduto molto velocemente, a differenza di un immobile italiano che necessita di tempistiche ben più importanti;
• vi è, inoltre, una minore propensione nell’italiano a voler investire in immobili nel suo paese, aspetto condivisibile in quanto, al netto di spese e problematiche relative alla gestione di un immobile, si ottiene un rendimento effettivamente molto basso.
Introduciamo un terzo competitor: la locazione immobiliare USA
In linea di massima il confronto realizzato tra Btp e locazioni immobiliari italiane ha il suo senso.
Considerando le numerose beghe e problematiche che deve affrontare il proprietario di un immobile per arrivare a ottenere un rendimento così scadente, si può comprendere benissimo perché in Italia non sia conveniente investire in immobili.
Quindi è davvero il caso di investire i nostri risparmi in Btp?
Dipende, in quanto il grande mondo degli investimenti è estremamente ricco e variabile!
Un buon portafoglio di investimento deve considerare sempre delle forme alternative dai canonici investimenti eseguiti localmente.
Oggi proviamo a introdurre un terzo elemento, che può raffrontarsi efficacemente sia con i Btp che con le locazioni immobiliari italiane.
Stiamo parlando delle locazioni immobiliari negli USA.
Purtroppo in Italia, tra costi da sostenere e incertezza legislativa, vi è sempre difficoltà a raggiungere gli obiettivi di investimento che desideriamo.
Negli USA la situazione appare nettamente diversa:
• alcune aree geografiche presentano interessantissime opportunità, sia per gli immobili che si possono trovare sul mercato, sia per l’attrattività del territorio (un caso tra tutti è rappresentato dallo Stato della Florida);
• si possono trovare numerosi immobili dal valore di mercato decisamente più accessibile rispetto all’Italia, e che possono essere ristrutturate per poter conseguire l’obiettivo di investimento che ci prefiggiamo (vendita immediata o messa a reddito, con ricerca di affittuari);
• i rendimenti attesi da una locazione immobiliare negli USA, risultano essere molto interessanti.
Questo ultimo punto è quello che a noi interessa di più.
È possibile affermare che, in un ipotetico confronto tra Btp, locazioni italiane e locazioni USA, queste ultime vincono nettamente, divenendo una forma di investimento particolarmente conveniente.
Dimostrazione pratica della miglior convenienza nell’investire in locazioni immobiliari USA
Vediamo dove sta la maggior convenienza nel puntare su investimenti immobiliari realizzati negli Stati Uniti.
Partiamo da un concetto base.
Chi sceglie di andare in affitto negli USA, lo fa per motivazioni di mobilità sociale e lavorativa, non vige il mito della casa di proprietà, tendenza molto più radicata nel nostro Paese.
Ciò vuol dire che negli USA, gli affitti hanno una considerazione diversa e, se così possiamo dire, ancor più importante rispetto all’Italia.
Il mercato immobiliare americano, inoltre, è da sempre conosciuto per essere florido e ricco di opportunità, con:
• meno beghe burocratiche;
• tempistiche più snelle;
• tutele reali per i proprietari degli edifici.
Detto questo, secondo alcuni recenti studi realizzati da Berkadia, il rendimento NETTO medio annuale, per una locazione immobiliare negli USA, raggiunge il valore del 5,2%!
In quanto valore medio, esso presenta al suo interno estremi in senso negativo, ma anche in senso positivo.
Ad esempio, esperti nel settore degli investimenti immobiliari USA come REMIDA, hanno raccolto una serie di dati che indicano come sia possibile arrivare a conseguire rendimenti netti anche superiori, rispetto al valore precedentemente riportato.
Ciò è possibile, soprattutto se vi è una cura nel servizio di property management (inteso come gestione dell’investimento immobiliare a 360 gradi, svolto professionalmente da una società specializzata)
Il dato che abbiamo qui tiene in considerazione ogni aspetto di spesa, comprendendo anche le eventuali morosità e costi di manutenzione!
Già da questo semplice valore, si capisce come l’investire in immobili negli USA possa risultare più conveniente, rispetto a un classico investimento in Btp o locazioni italiane.
Ma ci sono anche altri aspetti da considerare!
Come detto, negli USA si ha una forma di tutela molto più elevata per chi gestisce un immobile in locazione.
Ad esempio, pensiamo al caso di morosità di un inquilino. Questo può essere facilmente sfrattato con una procedura legale (detta “eviction” che dura all’incirca 34 giorni dalla constatazione di mancato pagamento del canone mensile concordato!)
Anche la stessa vendita dell’immobile presenta tempistiche più rapide; in circa 1 mese è possibile completare tutto l’iter di vendita.
Conclusioni
Premesso che il mondo degli investimenti è estremamente variegato e si ha spesso difficoltà nel trovare la soluzione più congegnale al nostro obiettivo reale, un confronto tra rendimenti attesi ha pur sempre una sua utilità.
Questo deve rappresentare esclusivamente un punto di partenza, soprattutto per chi si interessa al mondo degli investimenti immobiliari e vuole saperne di più.
L’aspetto principale che deve venir fuori da questo articolo è che, se abbiamo intenzione di puntar seriamente sugli investimenti immobiliari, è meglio farlo nei paesi dove vi sono le migliori condizioni e minori problematiche possibili.
In tal senso, il mercato immobiliare americano rappresenta un punto di riferimento sicuro.
Se il nostro investimento viene gestito con l’aiuto di veri professionisti del settore, si avrà modo di puntare i nostri risparmi solo sugli immobili più interessanti, e che potrebbero anche portare rendimenti anche superiori alle attese!
Il consiglio è quindi di non improvvisarsi, e di trovare una guida sicura, con alle sue spalle uno storico di operazioni immobiliari portate a termine con successo.