Per Ferdinando Elefante, Relationship Manager Gabetti Property Solutions, il Piano casa è solo un buon inizio per ricreare le basi di una diversa politica abitativa, ma molto si dovrà fare sulla pressione fiscale, che ha una grossa responsabilità nel rilancio del mercato
Dottor Elefante, in quale fase si trova attualmente il mercato immobiliare italiano?
Nel 2013 il mercato residenziale italiano ha registrato un totale di 403.124 transazioni, -9,2% rispetto al 2012 (fonte Agenzia del Territorio). Una variazione ancora negativa, ma che si distanzia nettamente rispetto al -25,8% registrato nel 2012, paragonato al 2011.
Con fiducia vediamo che il trend in discesa sta rallentando: in particolare si sono registrate 94.555 transazioni nel I trimestre e 108.683 nel II trimestre, rispettivamente -14,1% e -9,2% a confronto con gli omologhi trimestri del 2012.
I dati del III trimestre hanno mostrato un ulteriore rallentamento del tasso di calo, registrando un totale di 91.083 transazioni, -5,1% rispetto allo stesso trimestre del 2012, mentre il IV trimestre si è chiuso con 108.804 transazioni, -8% rispetto allo stesso trimestre del 2012.
Segnali positivi si sono registrati soprattutto nel mese di gennaio 2014, in parte merito dello slittamento delle compravendite di fine anno: l’entrata in vigore del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, pianificata per il primo gennaio, ha invogliato i più a rinviare il rogito di qualche mese. La volontà di acquistare casa non manca, le compravendite sono incoraggiate da una situazione congiunturale positiva che vede da un lato il ribasso dei prezzi e un’ampia disponibilità di soluzioni tra le quali scegliere e, dall’altro, una timida ripresa nell’erogazione del credito. Anche gli incentivi fiscali su ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche potranno essere di stimolo, in particolare, all’acquisto della prima casa.
Quello regionale e quello relativo alla provincia di Salerno, invece, che segnali fanno registrare?
Il mercato regionale e quello locale non si discostano di molto dalla prospettiva nazionale. Come tutti i capoluoghi di provincia, anche il mercato immobiliare salernitano ha vissuto tempi migliori. Nel 2013 si sono registrate 5.181 transazioni in tutta la provincia (fonte Agenzia del Territorio), -9,2% rispetto al 2012, una contrazione simile alle altre aree territoriali della penisola. Il centro città mantiene ancora un forte appeal, e sono molti gli interventi nelle aree limitrofe che, insieme alle peculiarità note, possono trainare le compravendite, ma nei prossimi mesi solo un ulteriore repricing permetterà a molte soluzione in vendita di trovare la giusta collocazione sul mercato.
Nello specifico, poi, qual è l’andamento del mercato immobiliare industriale in Italia e, più da vicino, al Mezzogiorno? Si costruiscono ancora nuovi capannoni o si è smesso di edificarli?
Come quello residenziale, anche il settore produttivo ha registrato un tasso di variazione negativo. I dati dell’OMI riportano una perdita del 7,7% su base annua delle compravendite e, restringendo il focus sull’area sud, si rileva un -12,2% di transazioni rispetto al 2012. Comunque, la volontà delle aziende di investire sul patrimonio immobiliare rimane alta. Attualmente è netta la preferenza alla locazione rispetto all’acquisto, fonte di maggiore garanzia, in vista della variabilità delle esigenze e per non sottrarre capitali alle attività core del business. Ci aspettiamo molta attenzione sul campo della riqualificazione del patrimonio esistente, in particolare di quelle strutture che non rispondono più agli standard richiesti. Il tema dell’efficienza energetica e delle energie rinnovabili acquisterà sempre più centralità nei prossimi anni.
Il credit crunch ha interessato anche i finanziamenti per la concessione di mutui. Quale utente ne ha risentito di più?
È ancora alta la percentuale di chi ricorre al prestito per acquistare casa, questo ci fa molto riflettere sul peso del settore creditizio sull’andamento del mercato immobiliare. A febbraio di quest’anno si è registrato un +8,4% della domanda di mutui (dati Crif), consolidando il trend positivo evidenziato a partire da luglio 2013. Sembrerebbe che le banche stiano di nuovo sostenendo chi vuole investire nel mattone, ovviamente con criteri di valutazione molto più rigidi rispetto a qualche anno fa. Saranno essenziali nuove iniziative per le giovani coppie o i lavoratori atipici che, non potendo presentare adeguate garanzie di solidità, non riescono a concretizzare l’acquisto dell’abitazione. Mi auguro che alcune iniziative messe in campo come il fondo di garanzia per la prima casa, previsto dalla legge di stabilità o il Plafond casa, regolato dalla convenzione tra Abi e Cassa Deposito e Prestiti, potranno contribuire in modo significativo a dissipare parte delle difficoltà. Tra gli ostacoli alla ripresa pesa molto la condizione di 9 milioni di italiani che si trovano in una situazione di forte disagio occupazionale (rapporto Cgil).
Crede che le misure contenute nel Piano casa promosso dal Ministro Lupi possano essere di incentivo al rilancio del settore?
Accolgo con fiducia ogni iniziativa che possa dare slancio al settore, ma i provvedimenti messi in campo con il Piano casa non saranno determinanti per un decisivo cambio di passo. Sono altre le iniziative necessarie per arginare l’emergenza abitativa, ottenere risultati concreti e in poco tempo. Positivo l’abbassamento delle aliquote concernenti la cedolare secca, per chi applica canoni concordati, in vista dell’importante ruolo che sta coprendo la locazione in questo frangente di mercato. Anche il social housing, con il recupero di circa 68mila alloggi per soddisfare le esigenze abitative dei meno abbienti, potrà costituire un’iniezione di vitalità, soprattutto al comparto edile, quasi completamente evaporato negli ultimi anni. Un buon inizio per ricreare le basi di una diversa politica sulla casa, ma molto si dovrà fare sulla pressione fiscale, che ha una grossa responsabilità nel rilancio del mercato: le tasse sulla casa non impoveriscono solo le tasche dei proprietari, ma anche tutto il patrimonio immobiliare.
Infine, quali sono i necessari cambiamenti che gli agenti immobiliari dovranno affrontare nei prossimi anni per fronteggiare la concorrenza?
Le ripercussioni della crisi del settore sulla professione dell’agente immobiliare sono notevoli; oltre ad una netta diminuzione dei fatturati, la categoria si trova a contrastare un’altra tendenza avversa: la perdita di centralità del ruolo, il cliente ha smesso di vedere nell’agente immobiliare il proprio riferimento per l’acquisto della casa. Il professionista dovrà obbligatoriamente cercare un nuovo posizionamento, mutare pelle, proporsi più come “consulente” immobiliare che come “agente”. Soltanto arricchendo le proprie competenze sarà in grado di rispondere in maniera corretta alle nuove esigenze del mercato.