D.L. Rilancio: le agevolazioni in campo immobiliare

Giovanni Di Filippo

Ecobonus, Sismabonus e impianti fotovoltaici con detrazione al 110%. Opzione per trasformazione della detrazione in sconto su corrispettivo o in credito d’imposta con possibilità di cessione

 

Il Decreto Rilancio prevede il potenziamento delle agevolazioni già esistenti per determinati interventi volti al risparmio energetico e riduzione del rischio sismico. In particolare, è incrementata al 110% l’aliquota della detrazione spettante per taluni interventi di riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico e installazione di impianti fotovoltaici. L’agevolazione è riferita alle spese sostenute nel periodo compreso tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021, ed è ripartita in cinque quote annuali. È prevista, inoltre, la possibilità di optare – al posto della detrazione fiscale da parte dei beneficiari – per la cessione o per lo sconto sul corrispettivo per taluni interventi di recupero edilizio, di riqualificazione energetica, di interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico, per l’installazione di impianti fotovoltaici e delle colonnine di ricarica dei veicoli elettrici.

Il disposto normativo che disciplina queste agevolazioni contiene ancora alcuni dubbi interpretativi che saranno oggetto – o quanto meno ciò si rende auspicabile – di esaustivi chiarimenti da parte degli addetti ai lavori (Agenzia Entrate in primis), e prevede, per la sua completa attuazione, l’adozione di alcuni provvedimenti ministeriali da emanarsi entro trenta giorni dalla sua entrata in vigore, in aggiunta al fatto che, trattandosi di decreto legge, non mancheranno variazioni e integrazioni in sede di conversione. Ad ogni modo, è possibile tracciare un quadro di insieme di queste nuove misure agevolative fiscali che possono essere applicate in caso di esecuzione di taluni interventi nel comparto immobiliare.

 

INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA – ECOBONUS

La detrazione fiscale si applica nella misura del 110% per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo, per le seguenti tipologie di interventi:

  1. di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo. La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 60.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al DM 11 ottobre 2017;
  2. sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito;
  3. sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito.

 

La detrazione fiscale del 110% si applica anche a tutti gli altri interventi di efficientamento energetico di cui all’articolo 14 del D.L. 60/2013, nei limiti di spesa previsti per ciascun intervento di efficientamento energetico previsti dalla legislazione vigente, ma a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi sopra indicati. Esempio: se si intendesse rifare solo il tetto di un condominio, può capitare che, fatti i dovuti calcoli, non si riesca a conseguire il dovuto miglioramento della classe energetica dell’intero edificio. Ma se si aggiunge a tale lavoro anche l’isolamento termico delle facciate, oppure la sostituzione dell’impianto di riscaldamento, probabilmente ci sarebbero le condizioni per il miglioramento della classe energetica dell’edificio per poter beneficiare della detrazione al 110% che in tal caso sarebbe calcolata su tutti i lavori eseguiti.

 

Miglioramento della classe energetica dell’edificio

Ai fini dell’accesso alla detrazione, gli interventi citati devono rispettare i requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell’articolo 14 del D.L. 63/2013, e, nel loro complesso, devono assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E), ante e post intervento, rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

 

Immobili per i quali spetta la detrazione al 110% ecobonus

La detrazione spetta esclusivamente per i lavori eseguiti:

  1. sulle parti comuni condominiali (anche se sono presenti seconde case);
  2. sugli edifici unifamiliari adibiti ad abitazione principale (escluse, quindi, le seconde case);
  3. sugli immobili degli IACP o di altri enti similari;
  4. sugli immobili posseduti da cooperative di abitazione a proprietà indivisa.

 

INTERVENTI ANTISISMICI – SISMABONUS

Analoga agevolazione del 110% è prevista anche per gli interventi antisismici di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del D.L. 63/2013, eseguiti dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Per tali interventi, in caso di cessione del corrispondente credito a un’impresa di assicurazione e di contestuale stipula di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione spetta nella misura del 90%. Le disposizioni citate non si applicano agli edifici ubicati in zona sismica 4 di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, pubblicata nella GU n. 105 dell’8 maggio 2003. Trattasi di:

  1. interventi relativi all’adozione di misure antisismiche su edifici situati in zona sismica 1, 2 o 3, per un importo non superiore a euro 96.000 per unità immobiliare, comprese le spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili situati in zona sismica 3;
  2. interventi di cui sopra eseguiti sulle parti comuni di edifici condominiali, per un importo non superiore a euro 96.000 per ogni unità immobiliare, comprese le spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili;

 

Sismabonus sugli acquisti

 

Qualora gli interventi di cui al punto a), che comportino una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore e siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, sono eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, la detrazione al 110% spetta all’acquirente delle unità immobiliari, calcolata sul prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

 

IMPIANTI SOLARI FOTOVOLTAICI

La detrazione IRPEF nella misura del 110% spetta anche per i lavori riguardanti gli impianti solari fotovoltaici, ma nell’ipotesi in ci vengono eseguiti congiuntamente all’esecuzione di un intervento di riqualificazione energetica o antisismica per il quale spetta il beneficio della detrazione al 110%.

Detti lavori si riferiscono all’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici ai sensi dell’articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del DPR 412/93, le cui spese sono state sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, fino ad un ammontare complessivo delle stesse spese non superiore a euro 48.000 e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo. In caso di interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere d), e) ed f) del DPR n. 380/2001 (ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica), il predetto limite di spesa è ridotto ad euro 1.600 per ogni kW di potenza nominale.

La detrazione al 110% è riconosciuta anche per l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati con la detrazione al 110%, alle stesse condizioni, negli stessi limiti di importo e ammontare complessivo e comunque nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema di accumulo.

Detta detrazione è subordinata alla cessione in favore del GSE dell’energia non auto-consumata in sito e non è cumulabile con altri incentivi pubblici o altre forme di agevolazione di qualsiasi natura previste dalla normativa europea, nazionale e regionale, compresi i fondi di garanzia e di rotazione di cui all’articolo 11, comma 4, del D.lgs. n. 28/2011, e gli incentivi per lo scambio sul posto di cui all’articolo 25-bis del D.L. n. 91/2014.

SOGGETTI BENEFICIARI

In generale, le disposizioni agevolative sopra esposte si applicano agli interventi effettuati:

  1. dai condomini;
  2. dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari;
  3. dagli IACP ed enti similari;
  4. dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

Limitatamente agli interventi di riqualificazione energetica, le detrazioni in questione non si applicano agli interventi effettuati dalle persone fisiche su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale.

 

Opzione per trasformazione delle detrazioni fiscali in sconto sul corrispettivo dovuto o in credito d’imposta con possibilità di cessione

I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi elencati al comma successivo possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, alternativamente:

  • per il cosiddetto “sconto sul corrispettivo” dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
  • per la trasformazione del corrispondente importo in credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Tali disposizioni si applicano per le spese relative agli interventi di:

  1. recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del TUIR n. 917/1986. Nel dettaglio:
    1. manutenzione ordinaria (solo su parti comuni di edifici residenziali)
    2. manutenzione straordinaria (su parti comuni o su singole unità immobiliari)
    3. restauro e risanamento conservativo (su parti comuni o su singole unità immobiliari)
    4. ristrutturazione edilizia (su parti comuni o su singole unità immobiliari);
  2. efficienza energetica di cui all’articolo 14 del D.L. n. 63/2013 e di quelli che beneficiano della detrazione del 110% già trattate in precedenza;
  3. adozione di misure antisismiche di cui all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies del D.L. n. 63/2013 e di quelli che beneficiano della detrazione del 110% già trattate in precedenza;
  4. recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 1444/1968 (Zona A: le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi; Zona B: le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, cioè quelle in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq);
  5. installazione di impianti fotovoltaici di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera h) del TUIR n. 917/1986, ivi compresi gli interventi che beneficiano della detrazione del 110% già trattate in precedenza;
  6. installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici di cui all’articolo 16-ter del D.L. n. 63/2013, e di cui al comma 8 dell’articolo 119 D.L. Rilancio n. 34/2020;

 

Il credito d’imposta può essere utilizzato anche in compensazione ai sensi dell’articolo 17 del D.lgs. n. 241/1997, sulla base delle rate residue di detrazione non fruite. Il credito d’imposta è usufruito con la stessa ripartizione in quote annuali con la quale sarebbe stata utilizzata la detrazione. La quota di credito d’imposta non utilizzata nell’anno non può essere usufruita negli anni successivi, e non può essere richiesta a rimborso. Non si applicano i limiti di cui all’articolo 34 della legge n. 388/2000, e all’articolo 1, comma 53, della legge n. 244/2007.

I fornitori e i soggetti cessionari rispondono solo per l’eventuale utilizzo del credito d’imposta in modo irregolare o in misura maggiore rispetto allo sconto praticato o al credito ricevuto.

L’opzione in questione si esercita esclusivamente in via telematica secondo quanto disposto con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate, che definisce anche le modalità attuative del presente articolo, da adottare entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore del D.L. n. 34/2020.

Visto di conformità

Nel caso siano stati effettuati gli interventi che beneficiano della detrazione al 110%, ai fini dell’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione, il contribuente deve richiedere il visto di conformità dei dati relativi ai documenti che attestano la sussistenza dei presupposti che danno diritto a detta detrazione. Trattasi di un “visto leggero” che viene rilasciato dalle stesse categorie di professionisti già abilitati al rilascio di visti inerenti altri adempimenti tributari (Dottori commercialisti, Consulenti del lavoro, centri di assistenza fiscale, ecc.).

Asseverazione per gli interventi antisismici e di risparmio energetico

Sempre ai fini dell’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione:

  • per gli interventi di riqualificazione energetica i tecnici abilitati devono asseverare il rispetto dei requisiti tecnici previsti dai decreti attuativi e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Detta asseverazione dovrà essere trasmessa, esclusivamente in via telematica, all’ENEA. Con decreto del Ministro dello sviluppo economico da emanare entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, sono stabilite le modalità di trasmissione della suddetta asseverazione e le relative modalità attuative;
  • per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico l’asseverazione dovrà essere resa dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza, in base alle disposizioni di cui al decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 28 febbraio 2017, n. 58. I professionisti incaricati dovranno attestare, altresì, la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Le spese sostenute per il rilascio delle attestazioni, del visto di conformità e delle asseverazioni rientrano tra le spese detraibili per gli interventi oggetto di detrazione fiscale.

Con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate, da adottare entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore del decreto Rilancio, saranno definite le modalità attuative delle disposizioni concernenti il rilascio delle attestazioni e delle asseverazioni citate.

 

Sanzioni e obblighi dei professionisti

Oltre all’applicazione delle sanzioni penali ove il fatto costituisca reato, ai soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli si applica una sanzione da euro 2.000 a euro 15.000 per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa. Gli stessi soggetti, inoltre, dovranno stipulare una polizza di assicurazione della responsabilità civile, con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a euro 500.000 al fine di garantire ai propri clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata. La non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporta la decadenza dal beneficio.