Come gestire una quota di immobile in comproprietà con altri proprietari? Oggi vedremo insieme quali sono le possibili soluzioni.
Il tutto parte dal caso in cui si sia proprietari di un immobile, ma in comproprietà con altri.
Quindi non deteniamo il 100% ma solo una quota equamente suddivisa tra tutti, pensiamo ai figli eredi che si ritrovano ad essere proprietari dell’immobile dei loro genitori, una volta che questi sono deceduti.
Va detto che in questi casi è molto probabile che l’immobile in questione sia più un problema che altro, in quanto dà sicuramente dei costi di gestione vivi, e difficilmente abbiamo modo di goderne.
Ovviamente le soluzioni possono essere molteplici, resta da capire quale può essere quella più adatta alla nostra situazione.
Vendita della quota agli altri comproprietari
Una prima possibilità è quella che prevede la vendita della nostra quota agli altri comproprietari, ovviamente solo se sono tutti d’accordo con questa opzione.
Difatti si tratta di una soluzione facile solo apparentemente, in quanto è molto complicato che possa avvenire nella pratica (a meno che non si tratti di due fratelli, tra cui vi è già un accordo di massima).
Principalmente la problematica più pressante è quella relativa a trovare un accordo sul prezzo di cessione della quota del potenziale cedente.
Esiste anche la soluzione diametralmente opposta, ossia quella che prevede di acquistare noi stessi le quote degli altri comproprietari, diventando così unico proprietario, opzione possibile:
• se si ha una certa disponibilità economica;
• se c’è, ovviamente, un accordo condiviso con tutti i comproprietari.
Divisione netta dell’immobile
Questa è un’altra possibile soluzione e risulta utile soprattutto se si individua una modalità di suddivisione che vada bene a tutti.
Poniamo il caso che gli eredi ricevano un grande immobile suddiviso in varie unità e che queste possano essere distinte in modo da garantire a ciascun erede delle quote ben suddivise e sulle quali si possa disporre a seconda delle proprie necessità.
Esempio banale: un immobile in campagna posto su due livelli con annesso terreno e tre eredi.
Gli eredi possono accordarsi per optare per una suddivisione che soddisfi tutte le componenti (uno può prendere l’immobile posto al primo piano, uno l’immobile posto al secondo piano, il terzo può optare per il terreno).
Su queste 3 parti ognuno potrà scegliere di farne quello che vorranno in seguito, come venderlo a terzi o affittarlo ricavandone una rendita (oppure costruirci una nuova unità immobiliare, nel caso del terreno), senza dover richiedere un parere preventivo agli altri eredi.
Anche questa opzione non è così scontata come sembra, in quanto bisogna comunque trovare un accordo tra gli eredi per poter mettere in atto questa suddivisione.
Vendita dell’immobile in comproprietà
Non riuscite a gestire la suddivisione delle vostre quote nel modo più opportuno?
Forse in questi casi la soluzione migliore resta quella di vendere interamente l’immobile in comproprietà, dando mandato di esclusiva a un’agenzia immobiliare che segua interamente la procedura.
Forse questa è l’opzione migliore, ma anche in questo caso è davvero necessario che tutti i comproprietari siano realmente d’accordo nel voler optare per la vendita; diversamente, basta anche una sola opposizione per mandare a monte l’intero progetto.
Nel caso in cui si riesca a trovare l’accordo, una volta avvenuta la vendita sarà possibile suddividerne il ricavato per tutti quanti i comproprietari, in parti uguali.
Una soluzione che alla fine lascerà tutti soddisfatti, considerando che ci si toglie di mezzo un immobile che risulta più una spesa che altro.
Acquisto della nostra quota da parte di un affittuario
Un altro caso interessante può essere quello in cui una quota dell’immobile risulta essere affittata (pensiamo a un singolo appartamento di un complesso più ampio che viene ricevuto in eredità, ma che può essere equamente suddiviso).
Nel momento in cui si ha un affittuario che si trova bene in questo edificio, possiamo proporgli l’acquisto della nostra quota di comproprietà.
Sicuramente si tratta di un’operazione non semplice, ma che è particolarmente interessante anche per l’inquilino stesso che potrebbe diventare comproprietario di una quota, e fare in modo, successivamente, di poter puntare anche ad acquisire le altre quote.
E se nessun accordo viene raggiunto, cosa si fa?
Purtroppo accade che non sempre questi accordi tra eredi o comproprietari vengano raggiunti facilmente, anzi!
Spesso le divergenze sono all’ordine del giorno e risulta ancor più complicato trovare una soluzione che vada davvero bene a tutti.
In questi casi, anche se può sembrare una soluzione eccessiva, ricorrere al contributo di un giudice può risolvere la questione e portare alla suddivisione della proprietà.
Prima di tutto il giudice avrà il compito di verificare se l’immobile può essere suddivisibile o meno.
Se si, allora si avrà modo di stabilire per vie legali una forma di suddivisione e dividere le quote per ognuno dei comproprietari.
Qualora non fosse possibile optare per una suddivisione in qualche forma, sarà necessario optare per la cosiddetta vendita coatta, che prevede la messa all’asta dell’immobile, con il ricavato che verrà suddiviso successivamente tra i vari comproprietari.
Chiaramente resta l’ultima strada perseguibile, solo nel caso in cui non si possa trovare una qualche forma di accordo tra i comproprietari.
Il consiglio in questi casi resta sempre quello di mettersi a un tavolo e provare a trovare una soluzione privatamente, considerando che il giudice non è detto che riesca a trovare una soluzione che accontenti tutti, ma alla quale non possiamo poi opporci.