Caratteristiche, obblighi e convenienze di cui tener conto per vendere e comprare con questo contratto atipico
Per andare incontro alle numerose esigenze di coniugare l’interesse di ottenere immediatamente il godimento di un bene immobile con la possibilità di rimandare ad un momento successivo il suo acquisto definitivo recuperando in parte le somme inizialmente versate per l’immediata utilizzazione del bene, il Legislatore, stante l’assenza di un quadro normativo ben definito, con l’intento di disciplinare in maniera compiuta il non infrequente utilizzo di contratti atipici sul mercato immobiliare, è intervenuto con un nuovo tipo di contratto denominato comunemente rent to buy, introdotto nel nostro ordinamento con l’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 – Decreto Sblocca Italia -, convertito in Legge 11 novembre 2014, n. 164 rubricato appunto come “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.
Tale nuova formula contrattuale possiede in sintesi le seguenti caratteristiche:
- Concessione immediata in godimento da parte del conduttore dell’immobile;
- Diritti ad acquistare definitivamente l’immobile entro un termine stabilito, non superiore a dieci anni;
- Pagamento di un canone periodico suddiviso in due componenti, la prima destinata alla remunerazione del godimento del bene, la seconda a titolo di anticipazione sul prezzo di acquisto;
CARATTERISTICHE
Con la norma in esame il Legislatore ha fornito un inquadramento unitario ed una regolamentazione tipica, quindi negozio giuridico tipico a struttura complessa e come tale con una sua causa legislativamente determinata, di una fattispecie contrattuale nella quale sono rinvenibili due schemi contrattuali tipici quali la locazione ed il preliminare di vendita. La tipicità del contratto rent to buy, discostandolo dalle altre forme contrattuali, si ritrova nei suoi elementi essenziali – concessione in godimento, diritto di acquisto del bene oggetto del contratto da parte del conduttore, canone periodico suddiviso parte in ristoro del godimento e parte in conto prezzo finale, rinvio a diverse norme del Codice Civile riguardanti l’usufrutto, precisa disciplina per i casi di risoluzione e inadempimento -, ponendolo in netta distinzione con la locazione con patto di riscatto, con il contratto di leasing e con il classico preliminare di vendita. Invero, al contratto in esame, non sono applicabili le disposizioni di cui alla Legge 392/78 (Locazione di immobili urbani) o di quelle della Legge 431/98 (Locazione di immobili ad uso abitativo), dato che nella norma in esame non si parla mai di locazione, ma di mero godimento del bene immobile.
Il contratto rent to buy, in sostanza si articola in due fasi. La prima, che è certa, è relativa alla concessione dell’utilizzo dell’immobile. Il proprietario ha l’obbligo di concedere immediatamente in godimento l’immobile al conduttore, che si obbliga a corrispondere un canone periodico che, come già detto, è suddiviso in due componenti, la prima destinata alla remunerazione del godimento del bene, la seconda a titolo di anticipazione sul prezzo di acquisto. La seconda fase, che è solo eventuale, è quella nella quale si perfeziona il trasferimento della proprietà dal concedente al conduttore. Eventuale, sia perché detto trasferimento non è automatico sia perché il conduttore ha la facoltà, ma non l’obbligo, di procedere all’acquisto definitivo. Invero, entro i termini previsti nel contratto, il conduttore potrà, alternativamente:
- esercitare il diritto all’acquisto, in forza del quale il proprietario sarà tenuto a dare il consenso alla vendita, e corrispondere il corrispettivo pattuito al netto della quota di canone periodico imputata originariamente in conto prezzo;
- non esercitare il diritto all’acquisto e quindi consegnare al proprietario l’immobile oggetto del contratto, nonché ottenere da quest’ultimo in restituzione la quota di canone periodico versata in conto prezzo. Si evidenzia, pertanto, che il mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore non costituisce inadempimento contrattuale, quest’ultimo ben disciplinato al comma 5 della norma in commento.
OGGETTO
Il contratto ha per oggetto qualsiasi tipo di immobile, terreno o fabbricato che sia, e di qualunque tipologia (residenziale, commerciale, produttivo, ecc.). La norma nulla dispone in merito allo stato dello stesso, per cui nulla vieta la stipula di un contratto rent to buy avente ad oggetto un immobile al grezzo, rendendo ancor più appetibile questa formula contrattuale agli operatori del settore immobiliare, laddove l’inserimento delle pattuizioni relative agli oneri di completamento dell’opera a carico del conduttore probabile futuro acquirente potrebbe legittimare la statuizione di un canone ridotto.
Nell’ipotesi in cui oggetto del contratto sia un immobile abitativo in corso di costruzione, e solo in presenza di impresa di costruzione in qualità di concedente e di privato in qualità di conduttore, il Legislatore ha ritenuto opportuno riservare maggiore tutela al conduttore/acquirente stabilendo il divieto di stipula del contratto in esame attraverso il richiamo all’art. 8 del D.lgs. 122/2005: “Il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile“. In altre parole, se il rent to buy riguarda un’abitazione gravata da ipoteca o pignoramento, l’impedimento posto a carico del notaio si applica sin dal momento della stipula del contratto di utilizzo e non solo al momento di stipula del successivo atto di vendita, in funzione del quale viene concesso l’utilizzo dell’immobile. Al costruttore graverà, quindi, in via preliminare l’onere di procedere al frazionamento dell’ipoteca complessiva gravante sull’opera in corso di costruzione o, in alternativa, la restrizione della medesima ipoteca escludendo l’immobile oggetto del contratto di rent to buy.
CANONE
Il canone periodico a carico del conduttore dovrà obbligatoriamente essere specificato nelle due componenti essenziali, pena la nullità del contratto: quella destinata alla remunerazione del godimento del bene e quella da imputare in conto prezzo in caso di esercizio del diritto all’acquisto. Va da sé che tale suddivisione dovrà essere effettiva, in quanto la sua mancanza, così come una suddivisione simbolica, significherebbe disconoscere l’essenza stessa del contratto ed esporrebbe il medesimo ad ipotesi di riqualificazione ad altre fattispecie contrattuali (secondo alcuni) o addirittura a vizio di nullità (secondo altri). Tra l’altro, l’indicazione della duplice componente del canone è indispensabile fin nella fase genetica del rapporto proprio per rendere possibile, nel caso di mancato esercizio del diritto all’acquisto ovvero nel caso di inadempimento, l’applicazione della specifica disciplina dettata, rispettivamente, dai commi 1bis e 5 dell’art. 23, D.L.133/2014, che prevedono diverse conseguenze per le due componenti del canone nel caso di mancato esercizio da parte del conduttore del suo diritto all’acquisto ovvero nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento del concedente o del conduttore.
FORMA
Il contratto deve essere stipulato necessariamente per iscritto in ossequio al disposto di cui all’art. 1350 C.C., per cui, trattandosi di contratto finalizzato al trasferimento della proprietà di immobili (o di altri diritti reali su immobili), dovrà essere fatto, a pena di nullità, per atto pubblico o per scrittura privata. La norma non si esprime sulla necessità di redigere quest’ultima in forma autenticata (quindi dal notaio), ma siccome appare fondamentale, per assicurare un minimo di tutela al conduttore/acquirente, che il rent to buy venga trascritto – senza trascrizione il contratto de quo appare poco appetibile, una sorta di arma spuntata dal punto di vista del conduttore/acquirente -, nella pratica, la forma necessaria per il contratto di cui trattasi è quella dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, al fine di ottenere un titolo idoneo alla trascrizione (art. 2657 c.c.); non a caso, infatti, è intervenuto il legislatore con la norma in commento, il cui scopo principale è stato proprio quello di prevedere la trascrivibilità del rent to buy. Inoltre il contratto redatto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata presenta un ulteriore vantaggio, questa volta nell’interesse del concedente/venditore, per il caso di mancato pagamento del canone da parte del conduttore e quindi di necessità di attivare la procedura di esecuzione forzata, possibile solo in virtù di un titolo esecutivo rappresentato, in questo caso, dalla scrittura privata autenticata (art. 474 c.p.c.). Inoltre, siccome il concedente/venditore potrebbe avere la necessità di agire nei confronti del conduttore/acquirente non solo per il recupero dei canoni non pagati ma, anche, per la restituzione dell’immobile concesso in godimento (ad esempio nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, ovvero nel caso di mancato esercizio del diritto all’acquisto, se il contratto è stato redatto nella forma di atto pubblico, il concedente potrà disporre di un titolo esecutivo anche per avviare la procedura esecutiva di consegna e rilascio dell’immobile ai sensi dell’art. 2930 c.c.; ne consegue che tra le possibili forme ammesse per il contratto de quo appare sicuramente preferibile quella dell’atto pubblico, con la conseguenza che si potrà in tale modo disporre sia di un titolo idoneo per la trascrizione (a tutela del conduttore/acquirente) sia di un titolo esecutivo idoneo ad attivare sia la procedura forzata per recupero di somme di denaro ai sensi dell’art. 2910 c.c. sia la procedura di esecuzione forzata per consegna o rilascio dell’immobile ai sensi dell’art. 2930 c.c. (a tutela del concedente/venditore).
TRASCRIZIONE
Al primo comma della norma in commento, grazie al richiamo agli artt. 2645-bis e 2643, comma 1, numero 8) C.C., è data facoltà di operare la trascrizione del contratto rent to buy e così di conseguire il duplice effetto prenotativo – obbligo del concedente di trasferire la proprietà in caso di esercizio del relativo diritto da parte del conduttore ex art. 2645bis C.C. – e di opponibilità ai terzi –art. 2644 C.C. -. L’effetto prenotativo non è trascurabile, in considerazione del fatto che fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’eventuale atto di vendita al momento della trascrizione del contratto medesimo. In questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto. Per poter contare sull’effetto prenotativo di cui sopra, l’atto finale di vendita deve essere trascritto prima che scada il termine di durata del rent to buy e comunque entro dieci anni dalla trascrizione del medesimo.
La trascrizione del rent to buy garantisce una specifica tutela al conduttore anche in caso di inadempimento del concedente. Nel caso in cui, a seguito di tale inadempimento, il conduttore vanti dei crediti (ad esempio per il rimborso dei canoni pagati in relazione alla componente imputabile al prezzo di cessione), la legge riconosce un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto, e ciò a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati (non sia scaduto cioè il termine di durata del contratto ovvero non siano passati più di dieci anni dalla sua trascrizione) al momento della risoluzione del contratto risultante da un atto con data certa, o della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, o della trascrizione del pignoramento, oppure dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi.
Non è opponibile, invece, ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al conduttore per l’acquisto dell’immobile, nonché ai creditori garantiti da ipoteca iscritta a garanzia della quota di debito derivante da finanziamento fondiario, che il conduttore si sia accollata con il rent to buy o con altro atto successivo.
OBBLIGHI DELLE PARTI
Gli obblighi a carico del conduttore si riconducono, oltre al regolare pagamento dei canoni periodici, al sostenimento delle spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile in godimento, come ad esempio le spese relative a rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, sanitari, impianti di luce, acqua e gas non interni alla struttura del fabbricato. Sono inoltre a carico del conduttore le riparazioni straordinarie causate dal suo inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Nel caso di unità immobiliare in un condominio si applica la normativa prevista per il diritto di usufrutto sia per il riparto delle spese sostenute per le riparazioni ordinarie e straordinarie dell’immobile sia per il riparto degli oneri condominiali. In capo al conduttore incombe altresì l’onere di redazione dell’inventario e di prestare idonea garanzia. Entrambi, però, non sono inderogabili. Tranne in caso di concessione in godimento di un immobile arredato, un’idonea descrizione dell’immobile nell’atto potrebbe anche legittimare la dispensa alla redazione dell’inventario.
A carico del concedente, oltre all’obbligo di concedere immediatamente in godimento il bene immobile ed il suo futuro trasferimento in proprietà al conduttore in caso di esercizio da parte di quest’ultimo del diritto di acquisto, incombe il sostenimento delle spese le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali, se l’immobile è sito in un condominio. Il conduttore deve corrispondere al concedente, durante tutta la durata del rapporto, gli interessi delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
SUBENTRO DEL CONDUTTORE
Anche con il rent to buy è possibile utilizzare lo schema del contratto per persona da nominare, formula che consente al conduttore di sostituire a sé altra persona che assuma i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto. Il conduttore può ricorrere a tale schema in occasione della stipula del contratto iniziale nella fase di concessione del bene in utilizzo, inserendo nel contratto apposita clausola con la quale potrà riservarsi la facoltà di designare, entro un termine ben preciso da indicare sempre in contratto (di solito non superiore a tre giorni), una terza persona che subentri nella sua intera posizione contrattuale, assumendo in tal modo tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto fin dall’inizio, oppure la facoltà di designare, entro un termine ben preciso da indicare sempre in contratto (di solito non superiore a tre giorni), una terza persona che subentri nella fase finale di acquisto dell’immobile, che si assumerà solamente i diritti e gli obblighi che derivano dal contratto per la vendita dell’immobile. In tal caso la persona che abbia accettato la designazione dovrà pagare il prezzo determinato in contratto al netto della parte dei canoni imputabile a corrispettivo (e quindi già pagata nel corso del rapporto dal conduttore) e rimborsare al conduttore la parte di prezzo anticipata da quest’ultimo col pagamento dei canoni.
CESSIONE DEL CONTRATTO
Prima della scadenza contrattuale prevista, il conduttore ha la facoltà di cedere il contratto a terzi, salvo l’ipotesi di espresso divieto di cessione inserita nel contratto iniziale. La cessione del contratto da parte del conduttore, quindi, può essere eseguita solo durante la prima fase del contratto che concerne la concessione in godimento dell’immobile. L’efficacia della cessione è, ovviamente, subordinata al consenso del proprietario concedente, a meno che la cessione sia stata consentita preventivamente, con apposita clausola inserita in contratto, nel qual caso sarà efficace nei confronti del proprietario concedente dal momento in cui gli verrà notificata, ovvero dal momento in cui sarà accettata da quest’ultimo. Una volta divenuta efficace la cessione del rent to buy (con il consenso manifestato dal concedente/proprietario), il conduttore originario (cedente) viene liberato dai suoi obblighi, anzitutto da quello di pagare i canoni nella loro duplice componente. L’efficacia liberatoria del cedente non è inderogabile: al concedente/proprietario è infatti consentito, nell’esprimere il proprio consenso alla cessione, di non liberare il cedente, con la conseguenza che potrà agire contro quest’ultimo nel caso di inadempimento da parte del cessionario.
INADEMPIMENTO DELLE PARTI
L’inadempimento da parte del conduttore, principalmente quello connesso al mancato pagamento dei canoni stabiliti, dà facoltà al proprietario concedente di agire legalmente:
- avviando una procedura di esecuzione forzata sui beni del conduttore, a condizione che il contratto sia stato redatto sotto forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata;
- chiedendo l’adempimento in forma specifica (art. 2931 C.C.) in caso di inadempimento di un obbligo di fare, come ad esempio quello di curare la manutenzione ordinaria dell’immobile;
- chiedendo la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. C.C.), a meno che l’inadempimento ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse del proprietario (Art. 1455 C.C.). In caso di mancato pagamento del canone, è lo stesso Legislatore che definisce il parametro per stabilire l’importanza dell’inadempimento. La norma difatti sancisce che “Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”. Le parti, in sede di stipula, possono innalzare tale limite di rilevanza, ma non di abbassarlo. In caso di risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore, il proprietario concedente avrà diritto, oltre alla restituzione dell’immobile, anche all’acquisizione definitiva dei canoni sino a quel momento pagati per l’intero importo comprensivo della quota prezzo.
È bene sottolineare che Il mancato esercizio del diritto all’acquisto dell’immobile concesso in godimento non costituisce inadempimento del conduttore. Se quest’ultimo decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà semplicemente di produrre ogni effetto. Di conseguenza, il concedente avrà sì diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, ma avrà anche l’onere di restituire al conduttore la parte della componente imputata in conto prezzo nella misura stabilita in contratto. In questa ottica, la determinazione della quota della componente dei canoni imputabile al corrispettivo dovuto per il mero godimento del bene che il concedente potrà trattenere in caso di mancato acquisto da parte del conduttore, costituirà senza dubbio l’aspetto più delicato da affrontare nella fase delle trattative contrattuali, visti i contrapposti interessi in gioco, laddove all’interesse del concedente a trattenere la maggior parte di questa componente, perché ciò potrà costituire un indubbio incentivo per il conduttore ad esercitare il proprio diritto di acquisto, si contrappone quello del conduttore a lasciare al concedente la minor parte di questa componente, per poter decidere più liberamente se acquistare o meno l’immobile. Va da sé che la parte della componente dei canoni imputabile al corrispettivo per il mero godimento del bene sarà tanto più elevata quanto più elevato e preponderante sarà l’interesse, per entrambe le parti, di giungere alla vendita finale dell’immobile.
Il principale obbligo a carico del concedente è certamente l’obbligo della consegna dell’immobile al conduttore. Inoltre, è obbligato ad adottare tutte le misure e i comportamenti necessari per assicurare al conduttore il godimento dell’immobile e comunque ad astenersi da tutti quei comportamenti che possano pregiudicare il diritto del conduttore. Altro obbligo fondamentale per il concedente è quello di procedere alla vendita del bene qualora il conduttore intenda procedere all’acquisto nel rispetto dei termini convenuti. In caso di inadempimento del concedente agli obblighi cui è tenuto, il conduttore potrà scegliere se chiedere l’adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.) nel caso in cui l’inadempimento riguardi un “obbligo di fare” ossia un obbligo di tenere un certo comportamento o di svolgere una determinata attività, l’adempimento in forma specifica (art. 2932 c.c.) nel caso in cui l’inadempimento riguardi l’obbligo di vendere l’immobile, la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.), che, però può essere legittimata solo da un inadempimento non di scarsa importanza.
FALLIMENTO DELLE PARTI
Il fallimento del concedente non determina, di per sé, la cessazione del contratto che prosegue vincolando entrambe le parti. In questo caso non opera la disciplina fallimentare ordinaria. Il contratto, pertanto, prosegue, senza che il curatore possa opporsi.
Il curatore fallimentare, per non essere vincolato al contratto (e quindi recuperare la disponibilità materiale dell’immobile, sciogliendosi dall’obbligo di vendita al termine del periodo di utilizzo) dovrà agire in revocatoria, sempre che ne ricorrano i presupposti; in particolare, ai sensi della normativa vigente, al pari di ogni altro contratto, il rent to buy potrà essere revocato, se siglato nell’anno anteriore alla dichiarazione di fallimento, oppure se le prestazioni eseguite dal concedente, o gli obblighi che ha assunto, sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso, e sempre che il conduttore non riesca a provare che non conosceva lo stato di insolvenza del concedente.
In ogni caso i rent to buy debitamente trascritti non sono soggetti a revocatoria fallimentare, sempre che non siano cessati gli effetti della trascrizione, che siano stati conclusi a giusto prezzo e che riguardino immobili ad uso abitativo destinati ad essere l’abitazione principale del conduttore o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, oppure immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impresa del conduttore, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata, ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio.
Nel caso di mancata esecuzione del contratto a causa della dichiarazione di fallimento, i crediti del conduttore che ne conseguono hanno privilegio speciale sull’immobile oggetto del rent to buy, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della dichiarazione di fallimento.
Il fallimento del conduttore non comporta la cessazione del contratto, ma ne determina la sospensione secondo i termini disposti dalla legge fallimentare e ciò sino al momento in cui il curatore fallimentare, con il consenso del comitato dei creditori, dichiari di subentrare nel contratto al posto del conduttore fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, oppure di sciogliere il contratto.
A tal fine il concedente può costringere il curatore a prendere una decisione, facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto.
Nel caso di scioglimento del contratto (a seguito della scelta del curatore oppure in caso sia decorso il termine assegnato dal giudice), il concedente avrà diritto alla restituzione dell’immobile, ad acquisire i canoni sino a quel momento incassati, nonché a far valere il credito conseguente al mancato adempimento (ad esempio per il pagamento dei canoni scaduti e non pagati).