É possibile pensare di comprare casa senza mutuo anche da parte giovani coppie e realizzare una “concorrenza civica” al settore bancario?
Piaccia o no in Italia (e non solo) l’economia gira in buona misura intorno al mattone. La crisi del mercato immobiliare è anche una crisi di modello di crescita e di sviluppo ma le ipotesi di “conversione” sono al momento aldilà da venire e comunque ogni italiano punta sulla casa di proprietà per sé e se è possibile per i figli.
Non a caso intorno al tema casa, puntando sull’abolizione prima dell’ICI poi dell’IMU sono “risorti” i destini politici di partiti e di governi. Il mercato immobiliare, sostiene l’ANCE vive uno shock senza precedenti. Il rapporto di maggio 2013 dell’Agenzia delle Entrate ha registrato un calo delle compravendite di circa il 26%. Secondo i dati Censis 2012 (Atlante della domanda immobiliare) c’è quasi un milione di famiglie in Italia che cerca di comprare casa, con tale domanda abitativa avere il mercato fermo è praticamente un suicidio ma siamo in un vicolo cieco: le banche non concedono mutui o prestiti adeguati, non c’è liquidità sufficiente per affrontare un acquisto importante, non c’è una vera politica pubblica per la casa e si naviga a vista con provvedimenti di moratoria sui mutui. Dai cicli di crisi economica si esce con proposte innovative che vanno cercate in diversi campi: politici, economici e giuridici.
Guardiamoci intorno: in altri Paesi europei esistono ancora tracce di una politica pubblica per la casa. Nel Regno Unito il governo ha introdotto misure incentivanti con il pacchetto NewBuy scheme. L’alloggio deve essere acquistato da un’impresa aderente al programma NewBuy scheme. L’impresa venditrice dovrà fornire un’indennità finanziaria, che si aggiungerà a quella fornita dal Governo. Il costruttore deposita il 3.5% del prezzo di vendita di ogni abitazione venduta nel contesto del NewBuy scheme in un fondo assicurativo speciale per sette anni. L’acquirente richiedente prestito avrà la possibilità di attingere a tale fondo in caso di eventuale sofferenza nel ripagare il mutuo. Il prestatore potrà attingere fino al 95% dell’importo perso. In caso di esaurimento del fondo, il Governo del Regno Unito è garante in seconda battuta con una ulteriore garanzia del 5.5% del prezzo di vendita.
In Germania: i programmi più importanti per l’edilizia mirano al finanziamento del risparmio energetico. Sono finanziabili misure quali l’acquisto di terreni e costi di costruzione o di acquisto inclusi costi accessori quali spese notarili e spese delle agenzie immobiliari, tasse sul trasferimento dei terreni, e acquisto di quote in cooperative per ottenere la membership di una tale cooperativa edilizia. Il finanziamento può arrivare fino a 50.000 euro, finanziati tramite un prestito della KfW (cassa depositi e prestiti) e può essere utilizzato anche per l’acquisto della casa che il beneficiario sta occupando in quel momento, se messa in vendita.
In Italia abbiamo ottenuto un fondo di solidarietà (a maglia stretta) mutui per l’acquisto della prima casa (http://www.dt.tesoro.it/it/doc_hp/fondomutuipc.html) ma soprattutto abbiamo carriere politiche e di governo fondate sulla bacchetta magica dell’abolizione dell’IMU. Nel documento Abi-Ance presentato a maggio 2013 per il rilancio del mercato immobiliare si propone in estrema sintesi:
1. Correggere l’IMU in modo da ampliare e incentivare fiscalmente il mercato delle locazioni.
2. Perseguire l’efficienza energetica e riqualificare le città.
3. Riduzione delle imposte sui trasferimenti delle unità immobiliari.
Non si affronta in maniera diretta il tema degli strumenti contrattuali “smart” che possono favorire la circolazione dei beni, forse perché si introducono sistemi concorrenziali da minare in prospettiva il ricorso a mutui o prestiti bancari?
É possibile pensare di comprare casa senza mutuo anche da parte giovani coppie e realizzare una “concorrenza civica” al settore bancario?
La leva della concorrenza civica può essere l’autonomia negoziale delle parti che potrebbe essere maggiormente favorita e sostenuta dallo Stato. Chi conosce e promuove da noi le formule dell’acquisto della casa tramite rent to buy oppure help to buy? É possibile già oggi comprare casa utilizzando istituti giuridici che consentono minori costi rispetto al finanziamento bancario ma che andrebbero resi più appetibili con alcuni interventi legislativi di rafforzamento delle tutele per venditori e acquirenti ivi inclusi interventi di politica fiscale.
Il rent to buy prevede che i canoni di locazione possano considerarsi (in tutto o in parte) un acconto rateale del prezzo di vendita: pagando l’affitto ci compriamo casa senza pagare gli interessi di un mutuo. Il venditore mantiene la proprietà fino al saldo pattuito. Con l’help to buy invece il trasferimento della proprietà è immediato e il venditore potrà riscattarla in caso di inadempimento dell’acquirente. Il pagamento sarà dilazionato con il versamento di una caparra e/o acconto facilitando così l’ingresso in campo di una banca per un finanziamento di minore importo.
Certo i problemi non mancano a partire dalla gestione delle controversie che possono sorgere tra le parti per inadempimenti, rilascio in caso di riscatto, regime fiscale applicabile e altro però è chiaro che varrebbe la pena investire politicamente sulla ricerca di soluzioni che possano rendere più moderni e agevoli i sistemi di circolazione dei beni e di risoluzione stragiudiziale di eventuali controversie. Del resto anche i Saggi nominati da Napolitano per l’individuazione di una piattaforma condivisa di proposte politiche per la ripresa economica del Paese hanno suggerito di tornare sul tema della mediazione civile delle controversie.