Con il provvedimento del governo Renzi “Sblocca Italia” è stato regolamentato il “Rent to buy”, la Legge 164/2014 ha convertito il decreto con alcune modifiche
Il decreto legge 12 settembre 2014 n. 133 ha introdotto all’art. 23 la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili che regolamenta le tutele per le parti contraenti.
In breve nel Rent to buy – “affitto per poi acquistare” – il proprietario concede in godimento un immobile, abitativo anche in costruzione o non abitativo, con il diritto per il conduttore di acquistarlo, entro la data fissata, imputando una parte del canone di locazione, espressamente specificata nel contratto, a prezzo di acquisto.
Il legislatore, scendendo nel dettaglio, ha previsto che le parti hanno la possibilità di sottoscrivere un contratto di locazione, regolato dalle relative norme applicabili che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis codice civile.
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile, trascrizione dei contratti preliminari, è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.
Si applicano inoltre le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 e degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili.
In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile, esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto e se il contratto ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del D.Lgs. 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.
In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
In caso di fallimento del concedente, che talvolta può essere l’impresa edile, il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, comma 3, lettera c), del R.D.16 marzo 1942, n.267.
Quanto alla revocatoria fallimentare la vendita non vi è soggetta, ma deve essere pattuita al cosiddetto “giusto prezzo” ovvero il prezzo ricavabile dal mercato per gli immobili di simili caratteristiche e riferirsi all’abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.
In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del R.D. 16 marzo 1942, n.267 e successive modificazioni, se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni del comma 5.
Le disposizioni dell’art. 23 del decreto si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore.
Nella conversione in legge è stato opportunamente previsto che le parti definiscano in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.
Il comma aggiunto dispone: «-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito».
L’inserimento del comma 1 bis persegue la ratio di scongiurare un ingiustificato arricchimento del proprietario, locatore-concedente.
A fronte del versamento da parte del futuro acquirente di una somma mensile di cui una parte viene considerata come canone di locazione effettiva ed il resto in conto di futuro acquisto, qualora questo non si perfezioni il proprietario dovrà restituire quanto ricevuto a tale titolo come le parti avranno pattuito nel contratto.
Per chi intende vendere il proprio immobile, il Rent to Buy permette di reperire con più facilità potenziali interessati; permane tuttavia il rischio che il conduttore decida poi di non acquistare il bene non potendo essere obbligato in tal senso.
In questo caso il proprietario potrà trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato, somma che sarà certamente superiore ai correnti canoni di locazione.
Altra criticità pratica è che l’immobile rimanga occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover avviare la procedura giudiziale per ottenere la riconsegna del bene.
É prevista la trascrizione nei registri immobiliari del contratto per un massimo di dieci anni che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizi che emergano dopo la trascrizione.
A parere di chi scrive, considerato lo stallo del mercato immobiliare dovuto alla tassazione che ha raggiunto un picco insostenibile e l’attuale difficoltà ad ottenere mutui da parte dei potenziali acquirenti, il Rent to Buy costituisce un’ottima chance per l’acquisto o la vendita della casa o dell’immobile commerciale, pur con le dovute cautele quanto ad esame preventivo dell’immobile e dell’affidabilità economica del proprietario concedente che si impegna eventualmente a vendere e del conduttore.
La complessità di questa forma contrattuale con le relative pattuizioni, che devono essere ben calibrate per scongiurare successivi contenziosi e tutelare entrambe le parti, richiede l’intervento di professionisti esperti del diritto immobiliare che dovranno elaborare l’accordo da presentare al notaio per la trascrizione.